뉴스를 보면 매일매일 터져나오는 전세사기사건으로 요즘 전세계약 할 때는 아주 긴장이 많이 되는 때입니다. 전세계약은 대부분 개인과의 거래이기 때문에 전세 계약시 특약사항을 더욱 세심하게 할 필요가 있고 그 집에 설정된 권리와 보이지 않는 권리를 잘 체크하지 않으면 사고가 날수 있습니다.
최근에는 표준계약서가 잘 만들어져 있고 중개사님들이 잘 챙겨주시지만 스스로 알고 있어야 안전한 계약이 될 수 있습니다. 꼭 알아야 할 전세 계약시 특약사항과 전세계약 전후 살펴봐야 할 체크리스트 알려드릴게요.
목차
1.전세 계약 체크리스트
2.전세 계약시 필수 특약사항
3.같이 보면 좋은 글
1.전세 계약 체크리스트
①주변 시세 확인 (매매가,전세가)
- 국토부 실거래가 공개시스템에서 확인 하거나,
- 네이버 부동산 또는
- 인근 부동산 사무실에서 확인하시면 됩니다.
②근저당,전세권 등 선순위 채권 확인
등기부등본을 발급 받아서 근저당,전세권등 을구에 있는 집의 채권이 얼마인지 확인해야 합니다.
집 매매가보다 많은 근저당이 설정되어 있으면 만약 경매에 넘어갈 경우 보증금을 못 받을 수 있습니다.
③임대인의 세금체납여부
만약 미납세금이 있는 경우 등기부등본상에 표시가 안되기 때문에 갑자기 경매가 들어갈 수 있고 세금은 보증금보다 우선 변제될 수 있기 때문에 소리 없이 전세금 피해를 볼 수 있습니다. 그래서 아직은 임대인에게 납세증명서를 요청하거나 직접 미납세금을 확인해야 합니다.
예전에는 임대인의 동의가 있어야 하는데 최근에는 임대인 동의 없이도 보증금 1000만원 초과하는 임대차 계약에 대해서는 임대인 동의 없이 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 미납 확인 할 수 있습니다.
④다가구주택의 선순위 보증금확인
흔히 원룸이라고 말하는 다가구주택의 경우는 임차인이 여러 명 있기 때문에 혹시 경매가 들어간다면 먼저 전입신고한 순서로 보증금을 돌려받습니다. 그러니 먼저 들어온 선순위 세입자의 보증금이 아주 중요합니다. 미납세금처럼 선순위 보증금 역시 등기부등본에 나오지 않기 때문에 계약 전에 반드시 확정일자 부여 현황을 확인해야 합니다. 미납세금은 임대인 동의 없이 확인 가능하지만 확정일자 부여 현황 확인은 임대인의 동의가 필요한데요 서명을 받아서 주민센터나 등기소에서 열람하시면 됩니다.
⑤임대차 표준계약서 사용
중개사무실에서 전세계약을 진행하면 확인설명서를 통해 자세하게 체크하면서 계약을 진행하지만 만약 개인이 직접 계약한다면 놓칠 수 있는 부분이 있습니다. 임대차 표준계약서를 따라가면서 계약을 진행하면 중요한 체크포인트 놓치지 않고 계약을 진행할 수 있습니다.
⑥임대차신고/전입신고
보증금 6천만원 초과 또는 월차임 30만원 초과시 의무적으로 임대차신고하셔야 합니다. 신고시 확정일자 부여됩니다.
관할주민센터 또는 부동산거래관리시스템에서 신고할 수 있습니다.
전입신고는 발생사유일로부터 14일 이내 신고 하셔야 합니다. 주민센터 또는 정부24에서 전입신고 할 수 있습니다.
⑦전세보증금 반환보증 가입
전세 만기 시 보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비해서 보증기관에 보험을 들어두는 것입니다. 가장 확실한 방법입니다. 무조건 가입하시는 게 좋습니다.
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2. 전세 계약시 특약사항 5가지
전세계약을 통 들어 체크리스트 7가지를 살펴봤습니다. 지금부터는 전세 계약시 특약사항으로 꼭 넣어두어야 하는 특약사항 5 가지 알려드릴게요.
①전세금반환 보증보험 가입
"임대인은 임차인의 전세금반환 보증보험 가입에 적극 협조하며, 임대인 또는 전세 목적물의 하자로 보증보험 미가입시 본 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 받은 계약금 등의 금원을 반환하도록 한다."
전세보증금을 안전하게 받을 수 있는 가장 좋은 방법은 전세금반환 보증보험에 가입하는 것입니다. 만약 임차인의 책임이 아닌 임대인의 책임으로 전세금반환보험이 가입이 안될 경우 본계약을 없던 것으로 하기 위한 특약입니다.
②등기부등본상 권리 변동의 제한
"임대인은 잔금지급일 익일까지 근저당이나 전세권 등 등기부등본상 어떠한 권리도 발생시키지 않는다."
잔금을 납입하고 전입신고를 하면 당일 새벽 0시에 대항력이 발생합니다. 임대인이 나쁜 마음으로 잔금을 받고 바로 대출을 실행시켜 버리면 임차인의 순위가 뒤로 밀리기 때문에 만약의 경우 보증금을 못 받을 수도 있습니다. 따라서 잔금일 + 1일까지 제한을 두는 것이고 임차인은 잔금 즉시 전입신고를 해야 합니다.
③근저당 등 말소 조항
"잔금 시 본 물건에 설정되어 있는 근저당권을 말소시킨 상태로 임차인이게 인도하도록 한다."
부동산에는 대출이 남아있거나 전세권이 남아있는 경우가 있습니다. 선순위물권이 되기 때문에 잔금 지급 전에 말소를 요청해야 합니다.
④세금체납에 관한 조항
"임대인은 국세,지방세,근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며 임차인의 세금 체납 확인에 적극 협조한다. 만약 세금 체납금액이 있는 경우 잔금일 이전까지 전액을 상환해야 하며 만약 체납액이 남아있는 경우 본계약은 무효로 하고 임차인이 지급한 금원은 즉시 반환한다."
국세,지방세,이자 체납의 경우 등기부상에 표기되지 않습니다. 따라서 계약당시 특약으로 상황에 대처해야 합니다. 그렇지 않으면 갑자기 경매로 들어갈 경우 보증금을 못 받을 수도 있습니다.
⑤계약기간 중 매매에 관한 특약
"계약기간 중 임대인이 임대 목적물을 매매할 경우 임차인에게 고지하도록 한다."
주택임대차보호법에 따르면 집의 매수인(양수인)은 임대인의 지위를 승계한다고 되어있습니다. 문제가 없어 보이긴 합니다. 하지만 임차인의 입장에서 생각해 보면 새로운 임대인이 나타남으로써 보증금 반환에 문제가 생길 여지도 있습니다. 만약, 임차인이 새 임대인을 믿을 수 없다면 임대차를 종료할 수도 있습니다.
전세계약에 필요한 특약5가지와 계약전체를 볼 수 있는 체크리스트 7가지 살펴봤습니다. 조금이라도 내 보증금을 지키는데 안전하지 않다면 피해야 합니다. 집은 많이 있습니다. 도움이 되는 글이 되기를 바랍니다.
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